PROPOZYCJE POLSKIEGO ŁADU I ICH WPŁYW NA RENTOWNOŚĆ WYNAJMU NIERUCHOMOŚCI

Skierowany do sejmu pakiet projektów ustaw podatkowych wchodzących w skład rozwiązań tzw. Polskiego Ładu przynosi rewolucję w zasadach opodatkowania dochodów z wynajmu nieruchomości. W gronie ekspertów WZ Partners postanowiliśmy przygotować symulacje i oszacować, w jaki sposób planowane zmiany podatkowe oraz rewaloryzacja składek ZUS wpłynie na zyskowność przedsięwzięć opartych o wynajem nieruchomości mieszkalnych.

Obecnie obowiązujące zasady opodatkowania dochodów z najmu

Zgodnie z obowiązującymi dziś regulacjami przychody z najmu osiągane przez osoby fizyczne mogą być kwalifikowane do źródła 1) potocznie nazywanego najem i dzierżawa, a obejmującego przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą albo do źródła 2) działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, zakwalifikowanie tych przychodów do źródła najem i dzierżawa oznacza, że osiągane przychody z tego tytułu mogą podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych (skala podatkowa 17% i 32%) oraz ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do 100.000 złotych rocznie i według stawki 12,5% rocznie powyżej tej kwoty.

W przypadku osiągania przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oprócz dwóch wyżej wskazanych metod opodatkowania możliwy jest jeszcze wybór 19% liniowej stawki podatku dochodowego. Zakwalifikowanie tych przychodów do źródła najem i dzierżawa albo działalność gospodarcza przy wyborze ogólnych zasad opodatkowania albo 19% liniowej stawki podatku dochodowego automatycznie oznacza prawo do pomniejszenia osiąganych przychodów o koszty uzyskania przychodu (w tym odpisy amortyzacyjne) w celu ustalenia podstawy opodatkowania.

W przypadku spółek opodatkowanych CIT, przychody z najmu to przychody kwalifikowane jako pozostałe przychody w odróżnieniu od przychodów z kapitałów pieniężnych, uwzględniane przy ustalaniu podstawy opodatkowania według 9% lub 19% stawki podatku dochodowego, po uwzględnieniu kosztów uzyskania przychodów (w tym odpisów amortyzacyjnych).

Analizując rentowność wynajmu mieszkania, z punktu widzenia indywidualnego inwestora, w szczególności zakupującego nieruchomość za gotówkę, kluczowe są wskaźniki finansowe odnoszące się do cash flow, a więc realnego przepływu gotówki. 

W tym kontekście najlepszym wskaźnikiem jest tzw. EBIDA (Earnings Before Interest, Depreciation and Amortization). Najprościej tłumacząc, wskaźnik ten ukazuje zysk, z pominięciem kosztów odsetek I amortyzacji. Jako że amortyzacja jest comiesięcznym kosztem niemającym jednak odzwierciedlenia w faktycznym wypływie gotówki, wskaźnik EBIDA wiernie odzwierciedla zdolność przedsięwzięcia do generowania gotówki.

Symulacja przygotowana przez nasz zespół oparta jest właśnie na wskaźniku EBIDA i zmianie jego wartości w zależności od formy opodatkowania najmu. Należy zwrócić uwagę, że nasze przykłady mają na celu ukazać przede wszystkim wrażliwość zysków na rodzaj obciążenia podatkowego, dlatego jedynym kosztem podatkowym jaki założyliśmy, jest amortyzacja. W rzeczywistości, na rentowność przedsięwzięcia opartego o najem nieruchomości mają wpływ inne koszty, takie jak np. koszt obsługi księgowej. Pamiętać bowiem należy, że w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością konieczne jest prowadzenie pełnych ksiąg rachunkowych, podczas gdy w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, wymóg ewidencji dotyczy wyłącznie transakcji przychodowych.

Polski Ład i proponowane zmiany w zasadach opodatkowania dochodów z najmu

Zmiany proponowane w projekcie zmian w ustawach podatkowych w ramach Polskiego Ładu przewidują, że dochody osiągane przez osoby fizyczne zakwalifikowane do źródła najem i dzierżawa mają być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pierwszą bezpośrednią konsekwencją wejścia w życie tej regulacji będzie brak możliwości opodatkowania na zasadach ogólnych (a więc wg skali podatkowej 17% i 32%) dochodów z najmu. Skutkiem tego, domyślną formą opodatkowania dochodów z najmu będzie opodatkowanie wyłącznie przychodów wg stawki 8,5% (lub 12,5% w przypadku przekroczenia limitu 100.000 złotych w skali roku).

Propozycje Polskiego Ładu to także rewolucja w zakresie składki zdrowotnej, gdzie projekty skierowane do sejmu zakładają przede wszystkim, że

1. podstawą wymiaru składki na ubezpieczanie zdrowotne dla osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, rozliczających się wg skali podatkowej lub podatku liniowego, będą co do zasady rzeczywiste dochody przedsiębiorcy zamiast obowiązującej dziś zryczałtowanej kwoty, a stawka składki zdrowotnej wyniesie dla nich 4,9% i nie mniej, niż 9% kwoty minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku.
2. W przypadku przedsiębiorców rozliczających się na zasadzie ryczałtu, Ministerstwo Finansów proponuje składkę zdrowotną w wysokości 9%, liczoną od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, przy czym obliczona w ten sposób składka będzie mnożona przez współczynnik procentowy, którego jedna z trzech wartości (60% / 100% / 180%) zależna będzie od osiągniętego limitu przychodów, pomniejszonego o opłacone składki ZUS (do 60.000 zł /od 60.000 zł do 300.000 zł / powyżej 300.000 zł).
3. Składka zdrowotna liczona od dochodów lub przychodów nie może być niższa niż 9% minimalnego wynagrodzenia. Wynagrodzenie minimalne na rok 2022 wyniesie 3.010 zł co oznacza, że najniższa wysokość składki zdrowotnej ma wynosić 270 zł
4. W przypadku wspólników spółek podlegających obowiązkowi opłacania składki zdrowotnej, jej stawka pozostaje bez zmian (9%), ale podwyższona zostaje podstawa jej wymiaru z kwoty 75% do 100% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia.
5. Zapłacona składka na ubezpieczenie zdrowotne nie będzie mogła być odliczona od podatku dochodowego ani od ryczałtu.

Przygotowane przez nas wyliczenia wskazują jak powyższe zmiany wpłyną na rentowność przedsięwzięć w zakresie wynajmu nieruchomości. 

Oprócz zmian w sposobie kalkulacji podatków, nasza symulacja na rok 2022 uwzględnia także rewaloryzację składek ZUS wg zakładanych przez Radę ministrów prognoz makroekonomicznych co do wysokości przeciętego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw.

Jakie konsekwencje przyniesie wprowadzenie proponowanych w polskim ładzie zmian?

W przypadku indywidualnych inwestorów, wprowadzenie do systemu prawnego rozwiązań proponowanych w ramach Polskiego Ładu będzie niewątpliwie akceleratorem przechodzenia podatników na opodatkowanie dochodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Trend ten będzie dodatkowo napędzany niedawnym orzecznictwem NSA, które jednoznacznie wskazuje warunki, jakie muszą być spełnione, aby dochód z najmu uznać za dochód z działalności gospodarczej.

Zaskoczeniem wydaję się propozycja wyłączenia amortyzacji z katalogu kosztów uzyskania przychodów także w podatku CIT. Uderzy to w podmioty prowadzące działalność gospodarczą, m.in. w formie spółek kapitałowych inwestujące w zakup nieruchomości mieszkaniowych na cele wynajmu. Amortyzacja stanowi w przypadku takich inwestycji kluczowy koszt kształtujący obciążenie podatkowe przedsięwzięcia.

Wątpliwości budzi fakt, że w ślad za propozycjami tak drastycznych zmian w zasadach opodatkowania dochodu z najmu nieruchomości, nie idą zapowiadane od wielu miesięcy propozycje legislacyjne dotyczące tzw. REIT-ów (Real Estate Investment Trust).

Jeśli chcą Państwo przygotować swoje inwestycje, przedsięwzięcia lub Spółki do potencjalnie nadchodzących zmian – zapraszamy do kontaktu!

Aktualizacja (06.10.2021)

w związku z uchwaleniem przez Sejm 1 października 2021 roku ustawy w sprawie zmian podatkowych proponowanych w ramach Polskiego Ładu

Uchwalone przepisy wskazują, że od 2022 roku jedyną możliwą formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% oraz 12,5% na zasadach wskazanych powyżej). Także w odniesieniu do zasad amortyzacji nieruchomości o charakterze mieszkalnym Sejm zdecydował, że od 1 stycznia 2022 roku nie będą one podlegać amortyzacji dla celów podatkowych zarówno w przypadku, gdy są wynajmowane w ramach prowadzonej działalności jak i w przypadku, gdy są wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności (np. jako siedziba firmy).

Jednocześnie w art. 71 uchwalonej ustawy Sejm wprowadził na rok 2022 możliwość opodatkowania dochodów z prywatnego najmu według aktualnie obowiązujących zasad oraz przedłużył do końca 2022 roku możliwość amortyzacji podatkowej nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywanych w prowadzonej działalności, które zostały nabyte przed 1 stycznia 2022 roku. Jak się wydaje, intencją tych przepisów jest odroczenie uchwalonych zasad opodatkowania dochodów z najmu i zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów do 1 stycznia 2023 roku.

W związku z powyższymi przepisami nie przewidziano jednak żadnych przepisów przejściowych. Uchwalone przepisy nie zawierają także postanowień w zakresie trybu skorzystania z dotychczasowego sposobu opodatkowania dochodów z najmu ani zaliczania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów.

Na dzień niniejszej aktualizacji projekt ustawy jest dalej procedowany w Senacie.